埼玉県でマンション・アパート用地をお探しの業者様

マンション用地やアパート用地を探す場合、住宅地とはまた違った困難が付きまといます。単純に必要となる土地が広いことに加え、買主が想定している投資物件の種類などによって、建築基準法などの規制が異なるからです。

本ページでは、さいたま市でマンション・アパート用地を探す際に知っておくと役に立つ基本知識を紹介します。

利便性が高いエリアに、広い土地。マンション・アパート用地について

マンションやアパートを建てるとき、立地はその物件の収益性を左右する非常に大きな要素となります。ただ、マンションやアパートは、土地があれば建てられるものではありません。

国が定める建築基準法、そして各都道府県が定める都市計画法によって、その地域に建てられる建物の種類や大きさ、敷地面積に対する建築面積の割合などが定められているからです。

そのため土地探しの前、あるいは土地探しと並行して、施主が想定している運用物件のイメージを、なるべく具体的に把握しておくことが大切です。

ちなみに、さいたま市の都市計画情報は市の公式ホームページから確認できます（https://www.sonicweb-asp.jp/saitama_g）。

マンション・アパート用地を探すユーザーとは

マンション用地やアパート用地を探す場合、買主の最終的な要望を最初に把握しておくことが大切です。なぜなら買主が求めているのは土地そのものではなく、その土地に建つ建物を運用して得られる何らかのメリットであるからです。

顧客の本質的な満足を得る上でも、営業マンが後で無用な苦労を背負わないためにも、丁寧に認識を共有してからスタートを切ることが重要であると言えます。

資産運用のために

マンション用地、アパート用地を検討している以上、その目的はほとんど資産運用でしょう。ただ、土地探しからスタートしているからといって、そのお客様が不動産投資に詳しいとは限りません。

立地や家賃などの普遍的な魅力がない限り、投資用不動産で継続的に利益を出すためには工夫が必要です。

土地選びをする際には、そこに建てる建物に加え、どういった形での運用を考えているか。運用期間はどのくらいで、出口戦略をどこまで検討しているのか。踏み込んで情報共有を行い、精度の高い土地選びを行うことが大切です。

相続税対策のために

相続税対策のために、投資用マンションやアパートでの資産運用を検討するというケースもあります。

現金と土地とでは、相続税の評価方法が異なります。土地は現金ほど流動性が高くなく、継続的に固定資産税も掛かります。そのため、土地の評価額を時価の8割程度にすることで公平を保っています。

たとえば1億円の現金と1億円で買った土地があった場合、前者が1億円にそのまま課税されるのに対して、後者は約8000万円と、2000万円も評価額が変わってきます。

また、建物の評価額は固定資産税の評価額（取得価格の6〜7割）となります。やはり現金より大幅な節税が見込め、また運用さえうまく行けば継続的な家賃収入を得ることも可能です。

近年はネットの発達もあって、不動産投資が以前よりも身近なものになっています。しかし初心者が土地探しから始めてうまくいくケースは多くありません。だからこそ、プロは専門家の視点から、顧客のニーズを先回りしたサポートを行っていく必要があります。

マンション・アパート用地はなぜ少ない

さいたま市に限った話ではありませんが、一般に魅力的なマンション用地、アパート用地はなかなか出ないものです。理由としては、以下のような事項が挙げられます。

出ない理由① 好立地にある広い土地はライバルが多い

広い土地は、供給自体が少ないのはもちろん、競争率も高いです。というのも、広い土地を買い取って分譲ないし投資用不動産を建てようというハウスメーカーやデベロッパーがおり、虎視眈々と公開情報に目を光らせているからです。

資本力も情報収集能力もあるライバルと競って勝つには、相応の根気と運が求められます。

出ない理由② 広い土地があっても、入居者が入らないような立地では買ってもらえない

顧客自身が住む土地であれば、ある程度までは妥協の余地があります。

しかし投資マンションや投資アパートの場合は、10年単位の未来を見据えた賃貸ビジネスが前提となります。可能な限り満室で稼働するためにも、立地にこだわるのは当然のことでしょう。

ある程度の広さに加え、吟味に不動産投資家としての観点が加わることも、マンション用地、アパート用地が見つかりづらい理由の1つです。

出ない理由③ ネットに出ない物件も多い

通常、物件情報はレインズ（=不動産流通標準情報システム）というネットワークによって会員の不動産会社に共有されます。

レインズを運営しているのは国土交通省に指定された不動産流通機構で、この仕組みによって不動産業界全体が連携しながら買主・借主と物件を結びつけています。

ただ、すべての物件がレインズに掲載されるわけではありません。買主の希望や仲介する不動産会社が独自にネットワークを持っている場合などは、レインズに掲載しない形の契約で土地の売却が仲介されることもあります。

また、抜け目のないデベロッパーやハウスメーカーは、レインズに掲載されるまでの準備期間（造成など）にアプローチして、優良な土地を取得しています。

こうした不動産業界の一筋縄ではいかない生態系もあって、一般の顧客が優良マンション用地やアパート用地を手に入れるのが難しくなっているわけです。

マンション・アパート用地をお客様に提案するには

レインズは、不動産営業マンであればほとんど誰でも閲覧できます。ライバルよりも先に顧客の希望に沿った物件を手に入れるためには、根気よくレインズに目を通すのに加え、独自に情報を得る努力が欠かせません。

すぐに取り組める方法としては、以下のようなものが挙げられます。

普段から、広めの空き土地や古屋に目をつけておく

一番シンプルなのは、足を使うことです。

顧客がさいたま市のどのエリアをターゲットにしているかを踏まえた上で、普段から該当エリアの広めの空き地や売りに出そうな古屋に検討をつけておき、動きが見られたタイミングですぐに話を持ちかけに行く、というような方法です。

泥臭い上に手間の掛かる方法ですが、例え成果に結びつかなくとも、営業マンとしての自力や目利きの力を養うトレーニングになります。

ブルーハウスのメルマガに登録する

レインズとは違う、特定のエリアに特化した情報チャンネルを抱えておくのも効果的です。

ブルーハウスでは、さいたま市を中心に、土地の分譲に特化した「オーダーメイド土地分譲」というサービスを提供しています。

オーダーメイドという名前の通り、土地情報は弊社独自のもの。どこよりも早く未公開の物件情報を手に入れられますから、それをフックにお客様に対して強力なアピールができます。

また弊社は、営業担当者との信頼関係を大切にしています。お客様の希望する土地をどうすれば提供できるのか、一緒になって考え、最適な答えを模索します。土地造成前の状態から土地を扱うブルーハウスだからこそ、柔軟な対応が可能です。

情報チャンネルの1つとして、ぜひ弊社のメルマガをご活用ください。

最適なマンション・アパート用地を提案できる！「オーダーメイド土地分譲」とは

入居者が入りやすいような好立地では、広めの土地はなかなか出てきません。

仮にあったとしても、市場に流通した時には数区画に分けられてしまって、一括購入できないことも多いです。

しかし、ブルーハウスの「オーダーメイド土地分譲」であれば、話は別。弊社では広い土地を仕入れ、自社で造成などを済ませた上でお客様が必要な形、広さの土地を分譲します。

仕入れた段階でメルマガに情報を流しますから、登録者はどこよりも早く未公開の物件情報を取得することができます。すでにあるものから選ぶのではなく、自ら切り出す形だけに、成約に至る可能性も高いです。

土地探しにお悩みであれば、ぜひ弊社の「オーダーメイド土地分譲」をお試しください。